Si los pronunciamientos del
Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas resultaron cruciales en el
largo proceso hacia la abolición de las cláusulas suelo de los préstamos
hipotecarios, es posible que no esté lejos el final de las operaciones de los
denominados “fondos buitres”. Unas operaciones que consisten en adquirir a
precio de saldo los créditos fallidos de los bancos y los inmuebles ofrecidos
en garantía de pago. La razón está en el libro publicado por el profesor del
prestigioso ICADE, Guillermo Rocafort; “Fondos buitres. Manual de autodefensa”
(Ed. Barbarroja).
Para este joven abogado y doctor
en Economía, un fondo buitre encarna a un especulador que se dedica
sistemáticamente a comprar a precios de saldo activos (los mencionados
préstamos fallidos o inmuebles) aprovechándose de las necesidades financieras y
legales que tienen las entidades financieras para sanear sus balances y mejorar
las cuentas de resultados.
Efectivamente se trata de un
Manual para la eficaz asistencia jurídica a todos aquellos que se han visto
obligados por los efectos de la crisis económica a impagar sus préstamos; un Manual
nucleado en la aplicación del artículo 1.535 de nuestro veterano Código Civil
que data de 1.889. Este artículo regula el derecho de retracto que tiene el
deudor que impagó el préstamo para cancelarlo al mismo precio al que el banco
acreedor lo va a ceder a un tercero, esto es, al fondo buitre. El precio de
cesión o venta de este préstamo fallido suele estar –en promedio- en torno al 5
% de la deuda de forma que pagando sólo esa cantidad del valor, la deuda
quedaría cancelada y el desahucio –de haberlo- detenido. Naturalmente el
proceso no es tan sencillo y a cómo abordarlo de forma exitosa para el deudor está
orientado este Manual.
Varias son las trabas que se interponen en la
posibilidad de que el deudor pueda ejercer el derecho de retracto y saldar la
deuda por el mismo precio que el banco va a venderla al fondo. Por supuesto, la
principal es la ausencia de comunicación eficaz de su intención de vender la
deuda y del precio. De hecho, una vez vendido el préstamo al fondo, el banco se
comporta aplicando el denominado “fronting” por el que aparentemente sigue
siendo el titular del crédito (cobra los intereses, etc) aunque quien
verdaderamente ha pasado a ser el titular del préstamo es el fondo buitre. Para
atacar este flanco, Guillermo Rocafort recomienda utilizar la Ley Orgánica de
Tratamiento Automatizado de Datos.
Otro impedimento no menor es el
que afecta a todos los inmuebles “tóxicos” adquiridos por el banco malo o la
SAREB. El artículo 12 de la Ley 9/2012 establece explícitamente que en la venta
a la SAREB de activos inmobiliarios “tóxicos” por parte de las entidades
financieras “enfermas” no será de aplicación el artículo 1.535 del Código Civil
que regula el derecho de retracto del deudor y resulta la pieza angular de la
lucha en favor del derecho del deudor. El autor considera que esta Ley es
injusta y propone su modificación hasta el punto de obligar a la SAREB a informar
a todos los ayuntamientos españoles de los pisos transferidos en sus
respectivos términos municipales. De hecho anima a los ayuntamientos a pedir a
la SAREB esta información.
Pero ¿qué ocurre con aquellas
otras deudas o inmuebles que no vende el banco a la SAREB sino que son
directamente vendidas a un fondo buitre? Aquí es donde el libro ofrece
ordenadamente una batería de medidas y estrategias de defensa jurídica que el
interesado podrá conocer en profundidad. De entre las situaciones abordadas merece
destacarse aquellas operaciones en las que el fondo buitre adquiere los
inmuebles a través de las denominadas cesiones de remate. En estos casos el
banco se adjudica el inmueble que servía de garantía en la subasta. Lo hace
bien porque haya sido el mejor postor o porque nadie haya concurrido a la
subasta. Una vez adjudicado el inmueble el banco procede a cederlo a un tercero
(fondo buitre) y a un precio que acabará siendo inferior al de la subasta. La
práctica habitual es que la cesión de remate se justifique judicialmente
mediante la presentación de una carta de pago por la que el vendedor
(habitualmente el banco) manifiesta que ha recibido dicho pago sin especificar
el importe. Para el profesor Rocafort, esta situación se resolvería si los
secretarios judiciales convocasen a los deudores a la cesión de remate y el
precio de la cesión fuese público de forma que pudiera ejercerse el derecho de
retracto.
Una advertencia previa antes de
finalizar este comentario debe hacerse en el sentido de subrayar que para
ejercer el derecho de retracto del repetido artículo 1.535 del Código Civil es
necesario que el crédito cedido sea litigioso, esto es, debe haber por el
demandado o ejecutado al menos una contestación a la demanda interpuesta.
Además debe ejercerse en un plazo de nueve días, plazo que considera que es
posible ampliar si se aplican las normas en defensa de los consumidores.
El libro aborda otros aspectos
del funcionamiento de los fondos buitres y que tienen que ver con sus
obligaciones fiscales mínimas amparadas en tramas internacionales a lo
“Luxleaks” de las que ya nos hemos ocupado en otros momentos.
Permítanme finalizar citando un
párrafo del autor que sirve perfectamente para entender lo que le ha movido a
escribir este Manual: “Imposibilitar el ejercicio de retracto crediticio
contemplado en el artículo 1.535 del Código Civil, cuando además lo que está en
juego es la vivienda habitual de una familia que hace las funciones de garantía
real de una deuda hipotecaria, es un acto especialmente ignominioso”.
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